Časté chyby v DPH při pronájmu nemovitosti

Jste plátci DPH a pronajímáte nemovitost zařazenou do obchodního majetku? Obáváte se krácení odpočtu DPH? Tento článek vám pomůže nalézt odpovědi na vaše otázky.

Určitá plnění jsou od daně z přidané hodnoty osvobozené a navíc nelze uplatnit nárok na odpočet na vstupu. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, definuje tato plnění konkrétně v §51. Ten za určitých podmínek osvobozuje tato plnění:

a) základní poštovní služby a dodání poštovních známek
b) rozhlasové a televizní vysílání
c) finanční činnosti
d) penzijní činnosti
e) pojišťovací činnosti
f) dodání vybraných nemovitých věcí
g) nájem vybraných nemovitých věcí
h) výchova a vzdělávání
i) zdravotní služby a dodání zdravotního zboží
j) sociální pomoc
k) provozování loterií a jiných podobných her
l) ostatní plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně
m) dodání zboží, které bylo použito pro plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně, a zboží, u něhož nemá plátce nárok na odpočet daně

V tomto článku se budeme zabývat konkrétně §51, písmenem g. To odkazuje dále na §56a, který mimo jiné v odstavci 3 říká:

„Plátce se může rozhodnout, že se u nájmu vybrané nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň“.

Z výše uvedeného vyplývají dvě zásadní skutečnosti:

1) Pokud je nájemce plátce DPH a prostory využívá pro svoji podnikatelskou činnost, pak pronajímatel má právo volby a může zvolit fakturaci bez DPH nebo s platnou sazbou DPH. Toto často závisí na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. A co je výhodnější? Nájemce si v případě úhrady DPH může toto ve většině případů uplatnit ve svém daňovém přiznání, tudíž případná úhrada nájmu včetně DPH má vliv pouze na jeho cash-flow.

Avšak pro pronajímatele je tomu jinak a efekt pro něj může být mnohem znatelnější. V případě fakturace bez DPH je pak třeba vzít v úvahu i §76 téhož zákona, který říká, že použije-li plátce přijaté zdanitelné plnění v rámci svých ekonomických činností jak pro plnění s nárokem na odpočet daně, tak pro plnění osvobozená, pak má nárok na odpočet daně na vstupu pouze v krácené výši, v krajním případě i v nulové výši. Z tohoto pohledu je tak pro pronajímatele ve většině případů výhodnější fakturovat částky s DPH.

2) Pokud je nájemcem nemovitosti neplátce DPH, pak je nájem osvobozen od DPH (viz §51 zákona o DPH). Zde tedy není možnosti volby a pronajímatel- plátce DPH se tak velice snadno dostane do povinnosti krátit odpočet DPH na vstupu a to dle již zmíněného §76 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty.

V praxi (a to i ve velkých společnostech) se však vyskytují případy, kdy pronajímatel nutnost krátit odpočet na vstupu obchází tím, že fakturuje všem svým nájemcům (plátcům i neplátcům) nájemné s DPH. Tento postup však nejen že je nesprávný, je navíc i nezákonný a snadno správcem daně postihnutelný. Nájemce- neplátce DPH není povinen částku DPH hradit. Pokud se tak již stalo, může se domáhat vrácení DPH a v případě soudního sporu má velkou šanci na úspěch. Finanční úřad také s oblibou kontroluje, zda je správně prováděna fakturace na výstupu a v případě, že má být plnění osvobozeno (i z části), pak kalkuluje poplatníkovi doměrek včetně penále. Nezáleží tedy na tom, jestli bylo DPH z plnění na výstupu odvedeno, ale na skutečné podstatě transakce.

Je tedy evidentní, že v případě koupě či stavby nemovitosti za účelem dalšího pronajímání je důležité, komu tato nemovitost bude pronajímána. Velké částky nárokovaného DPH z pořízení nemovitosti pak prochází i časovým testem v době 10 let od kolaudace či nabytí nemovitosti (viz §78, odstavec 3). V těchto otázkách tedy není radno být krátkozraký.

Pokud nemáte k dispozici daňového poradce, který by vám pomohl nastavit optimální podnikatelskou strukturu, oslovte nás. Potřebujete poradit jak minimalizovat krácení odpočtu DPH? Neváhejte nás kontaktovat ZDE.

4. února 2015

Autor: Ing. Pavel Síč – statutární auditor a daňový poradce

Čtěte také

Jak ušetřit na dani při pronájmu bytu?

Specifika auditu dotace OP VK

Audit zprávy o propojených osobách po 1.1.2014

Kdy je společnost povinna auditu?

Co je forenzní audit?

Co znamená due diligence?