Jak ušetřit na dani při pronájmu bytu?

Koupě nemovitosti s následným pronájmem je v dnešní době relativně rozšířený způsob investování. Samozřejmě i na příjmy z pronájmu se vztahuje povinnost zdanění. My Vám v tomto článku poradíme jak ušetřit na dani z příjmu za pronájem bytu či jiné nemovitosti.

Příjmy z pronájmu jsou předmětem daně z příjmu dle §9. Za účelem snížení základu daně umožňuje zákon o dani z příjmu pronajímateli uplatnit výdaje následujícími způsoby:

Paušální výdaje

Nejčastěji používaným způsobem pro ponížení základu daně je využití paušálních výdajů. Poplatník pak eviduje pouze příjmy z pronájmu a v daňovém přiznání uplatní paušální výdaje ve výši 30% z příjmů. Pozor však na horní limit pro tyto náklady, který činí v roce 2015 částku 600 000 Kč. Při uplatnění paušálních výdajů již nelze uplatnit žádné jiné výdaje.

Skutečné výdaje

Uplatnění skutečných výdajů je neprávem opomíjený a zdaleka ne tak používaným způsobem. Na poplatníka jsou kladeny vyšší administrativní nároky, jejichž splnění se však často vrátí snížením základu daně a tedy i nižší částkou za zaplacenou daň.

Při uplatnění skutečných výdajů má poplatník možnost základ daně ponížit jednak o vynaložené náklady například na opravy a údržbu nemovitosti, ale především daňové odpisy. Především daňové odpisy mohou skrývat velkou úsporu na dani z příjmu při pronájmu bytu či domu.

Zařazení nemovitosti k odpisování

Odepisovat lze nemovitost dle skutečně vynaložených nákladů na její pořízení. Tyto náklady jsou jednak pořizovací cena, ale i další výdaje spojené s pořízením. Zahájení odepisování nemovitosti však musí být zahájeno do pěti let od jejího pořízení. Je-li odpisování zahájeno později, je nutné stanovit její hodnotu nově a to za pomoci kvalifikovaného odhadce.

Je zřejmé, že nelze daňově odepisovat družstevní byt, který je následně pronajímán. V tomto případě se vlastně nejedná o vlastnictví samotné nemovitosti, ale o vlastnický podíl na bytovém družstvu. Odpisy si tak může uplatnit bytové družstvo, nikoliv majitel-družstevník.

Výběr odpisové skupiny

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, rozlišuje šest odpisových skupin, z čehož pro odpisování nemovitostí jsou důležité skupiny 4 až 6. V odpisové skupině č. 4 se nacházejí budovy a byty v budovách ze dřeva a plastu. Do skupiny č. 6 se zařazují především hotely. Nejpočetnější skupinou je č. 5, do které patří ostatní byty a bytové domy.

Rovnoměrné nebo zrychlené odpisy

Na začátku odepisování majetku je třeba zvolit, zda bude poplatník uplatňovat rovnoměrné či zrychlené odpisy. Vždy je třeba zvážit, zda je pro poplatníka výhodnější si daňovou úsporu rozložit rovnoměrně nebo je z nějakého důvodu vhodné uplatnit na daních více na začátku odepisování. Volba způsobu odepisování je neměnná a může tak mít dopad na zdanění například v příštích 30 letech při odpisování bytu nebo bytového domu v 5. odpisové skupině.

Pozitivní zprávou pro majitele nemovitostí je fakt, že daňové odpisy jsou roční nikoliv měsíční. V prvním roce odpisování je možné uplatnit daňový odpis v plné výši a není potřeba jej nijak krátit, byť by nemovitost byla vlastněna a pronajímána jen několik dní před koncem roku. Pokud dojde k prodeji, převodu či vyřazení nemovitosti, pak je možné v daném roce uplatnit poloviční daňový odpis. I v tomto případě je jedno kdy v roce dojde k vyřazení nemovitosti z majetku.

Kolik byste ušetřili Vy na dani z příjmu a který způsob je pro Vás nejvýhodnější? Rádi Vám poradíme s optimalizací daní nejen z pronájmu a připravíme pro Vás daňové přiznání.

24. srpna 2015

Autor: Ing. Pavel Síč – statutární auditor a daňový poradce

Čtěte také

Časté chyby v DPH při pronájmu nemovitosti

Specifika auditu dotace OP VK

Audit zprávy o propojených osobách po 1.1.2014

Kdy je společnost povinna auditu?

Co je forenzní audit?

Co znamená due diligence?